中小企業経営者にとっての自宅は「賃貸」か?「購入」か?(続編)

2018年3月1日
前回のコラムでは、借上げ社宅制度を使って給与を家賃にできるのであれば、所得税(所得税+住民税)にすることで、仮に月額家賃を60万円とした場合、自宅を賃貸にしたほうが10年間で1,148万円も得することをお話ししました。
 前回のコラムでは、借上げ社宅制度を使って給与を家賃にできるのであれば、所得税(所得税+住民税)にすることで、仮に月額家賃を60万円とした場合、自宅を賃貸にしたほうが10年間で1,148万円も得することをお話ししました。

 今回は経営上ではよくある意思決定の考え方をしてみましょう。短期的(住宅ローン控除有効期間)な損得ではなく、意思決定の材料にするうえで長期的な損得という考え方をつけ加えると、 住宅ローン控除がなくなる10年後には、1,548万円さらに損得が異なることになります。

 20年間で、「総額1,548万円ー400万円(最初の10年間)+1,548万円(その後の10年間)」。つまり2,696万円、賃貸のほうがお得だということになります。

 しかし、この年間のフローだけで意思決定してよいのでしょうか? エグジット(出口戦略)をしっかり想定して意思決定しなければ、結果として損することも往々にしてあります。

 さらに経営として意思決定する上でのストックの概念で考えてみましょう。

 購入をストック面でみてみます。20年間で60万円/月の返済を続けていると、支払総額は年間720万円、20年間で1億4400万円になります。半分が利息、元本返済が半分と仮定しても7,200万円の返済が終わっていることになります。

 20年後も買った金額と同じ金額で売れた場合には、7,200万円の現金が入ってきます(個人の居住用住宅売買特例等あれば税金はほとんどかかりません)。

 賃貸と比較すると賃貸にはストックがないので一気に逆転して購入の方が、「7,200万円ー2,696万円」、つまり4,504万円得するという結果になります。

 仮に20年後に4,504万円まで値下がりした場合でも、差し引きトントンということになります(実は時間的価値があるので1年目から154万8,000円の得をしたほうが価値は高いのですが・・・)。将来、不動産(購入した自宅)がいくらで売れるかはだれにもわからないので、そのあたりはあまり期待しても意思決定材料としてそぐわなくなることも念頭に置いておきましょう。

 色々な視点から材料を出して意思決定する際には、自身がなにを重要に考えているかをまず見極めることです。

 人生最大の買い物といわれる自宅ですが、経営者はそれ以上の意思決定を迫られる機会が度々あります。様々な視点から意思決定のための材料を集めることをお勧めします。

『忙しい社長を救う経理改革の教科書』/幻冬舎・経営者新書/李日生、普川真如 共著

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執筆者: 李 日生 - 
プレジデントタイム株式会社 代表。慶應義塾大学経済学部卒業後、公認会計士試験合格、監査法人トーマツ国際部に入社・配属。国際企業(商社・通信事業会社・運輸会社等)の連結会計やM&Aを担当、中小企業の経営コンサルティングも数百社経験する。現在はプレジデントタイム株式会社、神宮前アカウンティングファーム株式会社、株式会社H HOLINGS、有限会社ルーベ、神宮前会計を主宰。会計・税務・経営・飲食・不動産等、実際の経営者として代表取締役視点で多岐に及ぶ経験を重ねている(「頭でっかちの机上の空論が大っ嫌い」を自認)。近刊に『忙しい社長を救う経理改革の教科書』(幻冬舎)がある。

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